Luật kinh doanh bất động sản quy định những gì? Và cần lưu ý những điều gì để tránh vi phạm pháp luật?
Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực nhận được nhiều sự quan tâm hiện nay. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin và điểm cần lưu ý về luật kinh doanh bất động sản giúp cho những người mới bắt đầu hiểu rõ hơn về kinh doanh bất động sản.
Kinh doanh bất động sản là gì?
Đây là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động mua bán, chuyển nhượng; cho thuê... nhằm mục đích sinh lợi. Người kinh doanh bất động sản cần phải nắm rõ các quy định trong luật kinh doanh bất động sản của nhà nước.
Những điểm cần lưu ý trong luật kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành năm 2014 điều chỉnh những vấn đề phát sinh trong mua bán, chuyển nhượng, kinh doanh dịch vụ bất động sản… Dưới đây, Địa Ốc Phát Đạt Land đã tổng hợp 8 điểm đáng chú ý của bộ luật này.
1. Vốn điều lệ tối thiểu 20 tỷ
Với loại hàng hóa có giá trị cao như bất động sản, chủ đầu tư cũng cần nhiều vốn hơn để đảm bảo việc kinh doanh, xoay vòng vốn ổn định. Theo luật kinh doanh bất động sản, để tiến hành hoạt động kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng.
Đối với hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế đầy đủ.
2. Điều kiện người nước ngoài được mua bất động sản ở Việt Nam
Luật kinh doanh bất động sản quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê, mua các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở, sử dụng làm văn phòng làm việc…
Tuy nhiên, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất của người nước ngoài phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật Việt Nam.
3. Chưa được cấp Sổ đỏ chỉ phải nộp tối đa 95% giá trị hợp đồng
Trong trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ) thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại sẽ được bên mua thanh toán khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ.
Mặt khác, khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp Sổ đỏ cho bên mua, thuê nhà đất trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng. Chủ đầu tư không làm thủ tục đề nghị cấp Sổ đỏ cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan bị phạt từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng.
4. Diện tích nhà ở xã hội tối thiểu là 25m2
Hiện nay, các quy định về nhà ở xã hội được Bộ Xây dựng quy định cụ thể tại Thông tư 20/2016/TT-BXD. Theo đó, nhà ở xã hội do cá nhân, tổ chức xây dựng để bán hoặc cho thuê, nếu là căn hộ chung cư thì diện tích sử dụng tối thiểu phải đạt 25m2, bao gồm cả khu vệ sinh. Nếu là phòng ở của nhà ở xã hội phải đáp ứng một số tiêu chuẩn tối thiểu như sau:
- Diện tích sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 10m2.
- Diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5m2 cho một người.
5. Bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh
Theo luật kinh doanh bất động sản, nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân là đối tượng được phép đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án...
- Chủ đầu tư đã gửi thông báo đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và nhận được văn bản trả lời của cơ quan này về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
- Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng…
Trong trường hợp bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng bảo lãnh theo quy định, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng.
6. Điều kiện hành nghề môi giới bất động sản
Theo luật kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nếu cá nhân kinh doanh độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký mã số thuế và nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh môi giới bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định luật kinh doanh bất động sản, không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; Không lập hợp đồng hoặc hợp đồng môi giới bất động sản không đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản.
7. Hợp đồng môi giới bất động sản có phải công chứng không?
Hoạt động môi giới bất động sản cùng với tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản nằm trong số những dịch vụ bất động sản phải lập hợp đồng khi các bên tiến hành giao dịch, trao đổi với nhau. Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, hợp đồng môi giới cũng như các hợp đồng dịch vụ bất động sản khác phải được lập thành văn bản. Việc công chứng văn bản này do các bên thỏa thuận với nhau. Như vậy, hợp đồng môi giới bất động sản không nhất thiết phải có công chứng.
Tuy nhiên các bên kinh doanh dịch vụ bất động sản cần chú ý lập hợp đồng dịch vụ phải có đầy đủ các nội dung theo quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản như: Tên, địa chỉ của các bên; Đối tượng và nội dung dịch vụ; Yêu cầu và kết quả, thời hạn thực hiện dịch vụ; Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ…
8. Phạt đến 300 triệu nếu chuyển nhượng nhà đất chưa có Sổ đỏ
Sổ đỏ là một trong những điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà, đất. Chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng nhà chưa có Sổ đỏ có thể bị phạt đến 300 triệu đồng. Luật kinh doanh bất động sản quy định mức phạt tại các vi phạm sau:
- Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định;
- Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định;
- Chuyển nhượng khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định…
Trên đây là những điểm cần lưu ý trong luật kinh doanh bất động sản. Nếu bạn là người mới bắt đầu trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, hãy tìm hiểu thật kỹ hoặc tham khảo các tư vấn viên của công ty Phát Đạt Land.
- Địa Ốc Phát Đạt Land -
Mọi thông tin chi tiết về thị trường bất động sản, quý khách vui lòng liên hệ HOTLINE 098 379 7263 (SMS/ Zalo).
► Trang chủ: https://diaocphatdat.com/
► Fanpage chính thức:
https://www.facebook.com/DiaOcPhatDatLand/
► Youtube Channel:
► Zalo chính thức:
https://zalo.me/1024321704015778713
► Hội nhóm mua bán và đầu tư bất động sản:
