Hợp đồng mua bán nhà đất như thế nào là đúng luật? Cách kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng cần lưu ý.
Kiểm tra hợp đồng mua bán nhà đất giúp nhà đầu tư tránh khỏi những rủi ro có thể xảy ra. Tùy vào từng loại hình bất động sản mà có những thủ tục hợp đồng khác nhau. Trong phạm vi bài viết này, Phát Đạt Land sẽ hướng dẫn chi tiết cách kiểm tra hợp đồng mua bán nhà đất (nhà ở) đơn giản nhất.
Hợp đồng mua bán nhà đất là gì?
Khái niệm hợp đồng mua bán nhà đất
Đây là loại giấy tờ phát sinh khi có giao dịch mua bán nhà ở. Theo đó, người bán và người mua cùng thỏa thuận và đưa ra các điều khoản hợp đồng và nghiêm chỉnh chấp hành theo.
Do đây là loại giấy tờ nhằm thực hiện chuyển giao tài sản lớn (nhà cửa) do đó cần phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra và công chứng.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, khách hàng cần chuẩn bị:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
- CMND, sổ hộ khẩu của 2 bên (bản sao công chứng)
- Giấy xác định tình trạng hôn nhân, văn bản thỏa thuận tài sản riêng/chung.
Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có mỗi đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đất, nhà ở, công trình xây dựng,…), hợp đồng mua bán nhà đất ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng.
Khi hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên như: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ đưa giấy tờ hợp pháp về nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên), nghĩa vụ khai nộp thuế thu nhập cá nhân; bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán, khai nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu thỏa thuận nộp thay), đăng ký biến động, nộp lệ phí trước bạ,…
Kiểm tra “bẫy” trong hợp đồng mua bán nhà đất
Bên mua cần lưu ý, trong hợp đồng mua bán nhà đất, nếu chủ đầu tư chậm bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quá 60 ngày thì chỉ phải trả cho khách hàng tiền lãi tính theo lãi suất của ngân hàng. Nhưng nếu khách hàng quá hạn thanh toán từ 15 ngày trở lên sẽ bị phạt 0,1%/ngày trên số tiền chậm thanh toán, tương đương 36%/năm.
Điều khoản khác quy định: “Bất kỳ khoản hoàn trả nào từ Bên A (chủ đầu tư) cho Bên B (khách hàng) sẽ không được thực hiện cho đến khi bất động sản được chuyển nhượng và Bên A đã nhận đủ tiền thanh toán của Bên thứ ba khác đối với bất động sản này”.
Điều này có nghĩa, kể cả khi các bên đồng ý thanh lý hợp đồng mua bán nhà đất, khách hàng muốn đòi tiền cũng chỉ còn cách đợi chủ đầu tư bán được nhà cho người khác và thu đủ tiền.
Câu hỏi đặt ra là: Liệu chủ đầu tư có chịu bán lại đất nền đã bán để lấy tiền trả cho khách, hay tập trung bán sản phẩm mới để thu lợi nhuận cho mình?
Chính xác đó là những cái “bẫy”, nhưng nó không hề tinh vi vì rất dễ nhận ra. Còn rất nhiều bản hợp đồng khác với những điều khoản có lợi cho chủ đầu tư được lẩn khuất một cách khôn khéo hơn.
Trong hợp đồng mua bán nhà đất có điều khoản chỉ được ghi đơn giản là, “bên mua chuyển cho bên bán khoản tiền đợt 2 trong vòng 15 ngày kể từ ngày bên bán thông báo cho bên mua về việc hoàn tất phần thô của căn nhà”.
Khách hàng thì cho rằng, họ chỉ phải đóng tiền đợt 2 khi chủ đầu tư gửi thông báo chính thức và đóng tiền song song với việc bàn giao nhà. Đại diện chủ đầu tư lại khẳng định, trong hợp đồng mua bán nhà đất chính thức không có mẫu “Thông báo hoàn thành phần thô”, còn điều này đã được đề cập trong “Thông báo chương trình cải tạo nhà” trước đó. Và họ chỉ bàn giao nhà khi khách hàng đã đóng tiền…
Những điều khoản “bẫy” trong các hợp đồng mua bán nhà đất nói trên đang là nguồn cơn gây ra hầu hết tranh chấp trong giao dịch bất động sản. Điều mà như Giám Đốc Phát Đạt Land, ông Trần Hữu Lượng từng chia sẻ “Khi thị trường lên, người mua vì tham lợi cứ nhắm mắt ký bừa. Đến khi thị trường xuống, thấy mình thiệt thòi quá mới kiện cáo, khiếu nại khắp nơi.”
Rõ ràng, đứng sau mỗi chủ đầu tư là một đội ngũ luật sư, cán bộ pháp chế… hùng hậu. Đội ngũ này có đủ đường đi nước bước để khéo léo “gài” vào hợp đồng mua bán nhà đất các điều khoản có lợi cho thân chủ mình.
Còn đứng sau người mua là ai? Có lẽ chỉ là gia đình và những người quen của họ. Chưa kể tâm lý phổ biến là chỉ “cậy nhờ” tư vấn pháp luật chuyên nghiệp khi có tranh chấp xảy ra.
Gần đây, có một số ý kiến cho rằng, Bộ Xây dựng nên xây dựng một mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chuẩn để các bên giao dịch căn cứ vào đó ký kết mua bán cho rõ ràng. Thực ra, dạng hợp đồng mẫu này đã có ít nhất từ năm 2010 khi được ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT- BXD…
Chỉ có điều, gọi là mẫu, nhưng có bắt buộc sử dụng không, nếu không sử dụng hoặc sử dụng sai thì chế tài ra sao lại không thấy đề cập. Và chính Thông tư 16 cũng đang thể hiện sự bất cập của nó khi được cho là nguyên nhân gây ra hàng loạt vụ kiện cáo về cách tính diện tích căn hộ.
Tuy nhiên, có một điều chắc chắn là, khi chưa ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, người mua chính là bên chủ động. Họ có quyền và nên tham vấn chuyên gia pháp lý để tránh bị lạc vào “mê cung” của các điều khoản hợp đồng soạn sẵn.
Để tránh bị rơi vào “bẫy” hợp đồng mua bán nhà đất, nhà đầu tư cần trang bị cho mình kiến thức pháp lý, cũng như là tìm cho mình một chủ đầu tư uy tín.
- Địa Ốc Phát Đạt Land -
Mọi thông tin chi tiết về thị trường bất động sản, quý khách vui lòng liên hệ HOTLINE 098 379 7263 (SMS/ Zalo).
► Trang chủ: https://diaocphatdat.com/
► Fanpage chính thức:
https://www.facebook.com/DiaOcPhatDatLand/
► Youtube Channel:
► Zalo chính thức:
https://zalo.me/1024321704015778713
► Hội nhóm mua bán và đầu tư bất động sản:
